Accertamenti immobiliari: quando e perché

Un accertamento immobiliare può essere ricevuto sull’acquisto di valori immobiliari, appunto, (casa, fabbricato, ecc.), aumentato di sanzioni e interessi, nel caso sia stato dichiarato un valore inferiore dell’immobile, rispetto a quello che viene preso in considerazione dal fisco.

L’Agenzia delle Entrate, per le persone fisiche, contesterà il reddito solo per la parte relativa all’IRPEF, mentre nel caso di società o lavoratori autonomi potrebbe esserci una eventuale rettifica anche all’IVA e all’IRAP.

L’onere della prova rispetto alla correttezza delle imposte liquidate sul valore immobiliare nel caso di vendita o cessione di immobile, in base all’articolo 39 comma 1, lettera d del DPR 600 del 1973, è a carico di entrambi le parti e non, come potrebbe intendersi, solo a carico dell’Agenzia delle Entrate accertatrice.

Ma come contestare la richiesta di una maggiore imposta di registro per un prezzo di cessione inferiore? E’ sempre lecito un accertamento immobiliare?

Innanzitutto diciamo che 2001, in Italia è stato istituito l’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) che ha il compito di rilevare ed elaborare i dati economici e finanziari dei beni immobili oggetto di compravendite o affitto. I dati dell’OMI sono catalogati in categorie omogenee:

• Comuni: tutti i comuni sono presenti nel database;
• Fasce: gruppi di zone contigue omogenee;
• Zone OMI: è definita come un comparto omogeneo del mercato immobiliare in cui si registra uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali; essa si forma sulla base dello scostamento tra valore minimo e massimo, non superiore al 50% riscontrabile per la tipologia prevalente, nell’ambito della destinazione residenziale;
• Sezioni: fabbricati, terreni edificabili, costi costruzione e valori agricoli medi;
• Destinazioni d’uso e Tipologie: ville, villini e appartamenti, box e assimilati, magazzini, negozi e laboratori, uffici, capannoni, terreni edificabili.

I dati OMI non sono ufficiali, in quanto richiedono un aggiornamento frequente, ma sono quelli che vengono presi come riferimento dal fisco e dall’Agenzia delle Entrate per vedere quale è il valore normale di un immobile cioè il valore a cui noi dovremmo vendere o acquistare un immobile.

L’accertamento immobiliare scatta automaticamente quando si verificano viene dichiarato un valore nell’atto al di sotto del valore OMI attribuito, in altre parole il fisco attiva un accertamento nel caso venga dichiarato un prezzo di cessione inferiore al valore normale dell’immobile, quindi la lampadina che accende l’accertamento fiscale è il valore normale della casa.

In passato per stabilire il valore di un immobile, veniva fatto valutare da agenti immobiliari, aggiungendo un prezzo maggiore dovuto a delle variabili di mercato, affettive e di disponibilità finanziarie. Ma dopo il 2008 il valore normale degli immobili viene stabilito sulla base di periodici provvedimenti che fissano il valore normale degli immobili, case fabbricati attraverso un apposito provvedimento. Il primo provvedimento è stato quello OMI del 27 luglio 2007 che fornisce gli strumenti per la quantificazione del valore normale dell’immobile, casa, appartamento o fabbricato.

Per non incorrere in un accertamento immobiliare bisogna indicare, nell’atto di compravendita di un immobile tra persone fisiche, l’esatto prezzo di cessione per determinare anche l’imposta di registro da versare. Il valore minimo da indicare nell’atto è pari alla rendita catastale moltiplicata per 115,5 se l’acquirente sta acquistando una prima casa, considerando immobili abitativi e relative pertinenze esclusi A/10 e C/1. Nel caso invece di acquisto di una seconda casa il valore minimo da indicare nell’atto è pari alla rendita catastale moltiplicata per 126.

In questo modo l’imposta si pagherà sulla base della rendita catastale e no sul prezzo pattuito.

Una circolare dell’Agenzia delle Entrate spiga come devono essere effettuati gli accertamenti immobiliari per poter rettificare le rendite catastali degli immobili.

L’Agenzia delle Entrate offre delle istruzioni da seguire nell’attività istruttoria e nel rapporto con il contribuente, proprietario del bene immobile oggetto di rettifica.

Per rettificare il valore dichiarato negli atti di cessione degli immobili, gli uffici dell’Agenzia delle Entrate partono dai dati OMI per verificare l’eventuale scostamento del valore dell’immobile dichiarato dal contribuente. Questi dati sono solo il punto di partenza, essi dovranno essere integrati da altri elementi in possesso dell’ufficio o reperiti nell’attività istruttoria.

Per poter identificare il prezzo di vendita occorre fare sempre riferimento a più elementi, confrontando per esempio atti di immobili similari collocati nelle adiacenze di quello oggetto di accertamento, il supporto dei funzionari tecnici operanti nel settore catastale.

L’ufficio non potrà fare a meno di attivare, nel corso dell’istruttoria, il preventivo contraddittorio con il contribuente, questo vuol dire che prima dell’emissione dell’avviso di rettifica, il proprietario del bene dovrà essere chiamato presso l’ufficio e invitato a fornire documenti a propria difesa.

Il confronto preventivo è la modalità istruttoria più valida, poiché consente al contribuente di offrire chiarimenti e documentazione utili a inquadrare in modo più realistico la particolarità oggetto di stima e, nello stesso tempo, permette all’Amministrazione finanziaria di pervenire a valutazioni più trasparenti e sostenibili. In definitiva possiamo dire che il contraddittorio serve anche al fisco che, in questo modo può evitare di cadere in errori di valutazione e avvicinarsi di più all’effettivo valore dell’immobile.

L’Agenzia dell’Entrate può anche procedere all’accesso presso l’immobile, con le garanzie previste per gli accessi presso le abitazioni private o presso l’azienda oggetto del controllo per poter reperire ulteriori informazioni non ritraibili esclusivamente attraverso la documentazione o gli elementi in possesso dell’ufficio. Questa modalità istruttoria, risulta molto utile nei casi in cui ci sia molta differenza tra il prezzo dichiarato e quello stimato. Per le aziende, ovviamente, gli accessi dovranno essere programmati in un lasso temporale strettamente ravvicinato alla data di stipulazione dell’atto sottoposto a controllo.

In ogni caso, è molto importante testare visivamente, (quindi fisicamente) lo stato esteriore e le caratteristiche degli immobili e della zona in cui sono ubicati, che si può fare tramite un sopralluogo o con gli strumenti informatici disponibili in ufficio oppure accedendo ad Internet prendendo come riferimento Google Maps.  Tutto questo permette di evidenziare meglio le analogie e le differenze tra l’immobile da valutare e quelli presi come riferimento, sulla base delle principali caratteristiche che influenzano i prezzi di mercato della tipologia di immobile in esame.

L’Agenzia dovrà però allegare all’avviso di rettifica l’immagine dell’immobile per giustificare la motivazione della rettifica.

La maggior parte degli accertamenti vengono effettuati dall’ufficio, senza che il funzionario vada a verificare l’esistenza dell’immobile, lo stato di conservazione, la qualità, la zona di ubicazione, ecc. e la conseguenza è che gli accertamenti nascenti da questo atteggiamento risultano facilmente contestabili perché non tengono conto dell’effettivo stato dell’immobile e finiscono, immancabilmente, per dare una valutazione non corretta del bene.

Per evitare di incappare in un accertamento immobiliare, nelle nostre compravendite cerchiamo di effettuare e soprattutto certificare, noi stessi, i dovuti accertamenti così da poterci difendere da eventuali errori di valutazione.