Condono catastale e condono edilizio

Resta poco tempo per aderire al condono catastale, che consente di regolarizzare fabbricati rurali che non sono ancora dichiarati al Catasto edilizio urbano beneficiando del ravvedimento operoso e di una riduzione delle sanzioni fino ad un sesto del minimo (da un importo compreso tra i 1.032 euro e gli 8.264 euro ad un importo di 172 euro).

Per poter aderire al condono catastale bisogna rispondere all’avviso bonario che l’Agenzia delle Entrate sta inviando relativamente ai fabbricati fantasma ancora non dichiarati e mai tassati. Gli avvisi sono destinati a tutti i proprietari di fabbricati che, in base ad un lavoro di sovrapposizione tra la cartografia catastale e le foto aeree ad alta definizione messe a disposizione dall’Agenzia per le erogazioni in agricoltura (AGEA), non risultano presenti nel Catasto edilizio urbano.

Per beneficiare del ravvedimento operoso e della riduzione delle sanzioni fino ad un sesto del minimo sarà necessario presentare l’atto di aggiornamento cartografico (Pregeo) e la dichiarazione di aggiornamento del catasto fabbricati (Docfa), predisposti da un professionista tecnico abilitato. Senza questa documentazione non sarà possibile accedere al ravvedimento operoso e verranno applicate le sanzioni previste dalla legge e all’accertamento in sostituzione del soggetto inadempiente, con oneri a suo carico.

Eventuali inesattezze presenti nell’avviso bonario possono essere comunicate all’Agenzia delle Entrate:

• compilando l’apposito modello di segnalazione allegato all’avviso;
• utilizzando il servizio online disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Il Senato ha approvato la legge sugli abusi edilizi, che adesso torna alla Camera, con una serie di correzioni. Il Senato ha inserito solo lievi modifiche rispetto al testo che era stato approvato dalla Camera, riducendo le risorse per la banca dati degli abusi edilizi e aggiornando i riferimenti temporali al 2017. Parliamo di una legge che è in discussione in Parlamento dal 2014. Restano,invece, le critiche relative alle priorità che il magistrato deve seguire per ordinare una demolizione, che rappresentano una sorta di condono. Ma vediamo di seguito cosa prevede la legge. I criteri che il magistrato deve seguire per eseguire le demolizioni, nel caso non vengono eseguite per ordine dei Comuni, sono i seguenti:

• rilevante impatto ambientale o immobili costruiti su area demaniale o in zona soggetta a vincolo ambientale e paesaggistico o a vincolo sismico o a vincolo idrogeologico o a vincolo archeologico o storico-artistico;
• pericolo per la pubblica e privata incolumità, nell’ambito del necessario coordinamento con le autorità amministrative preposte;
• immobili che sono nella disponibilità di soggetti condannati per i reati di associazione mafiosa.

Nell’ambito di queste categoria, però, il magistrato darà la precedenza alla demolizione degli immobili che non sono ancora stati ultimati, e a quelli che non sono abitati.

Il motivo per cui l’individuazione delle priorità rischia di trasformarsi in un condono per le opere che, pur abusive, siano ultimate o abitate, risiede anche nella scarsità delle risorse: 10 milioni di euro all’anno dal 2017 al 2020 che significa circa 130 case all’anno ed è un numero troppo basso, con timore che chi vorrà costruire abusivamente lo potrà fare tranquillamente e sbrigarsi a mettersi dentro perché tanto con questi criteri case abitate o strutture commerciali o turistiche stabilmente utilizzate non verranno mai abbattute.

È previsto che entro il 31 dicembre di ogni anno le amministrazioni statali e regionali preposte alla tutela trasmettano al prefetto l’elenco delle demolizioni da eseguire, sulla base delle segnalazioni degli uffici comunali sulle opere non sanabili. L’esecuzione degli ordini di demolizione è disposta dal prefetto, l’affidamento dei lavori avviene, anche con trattativa privata, ad imprese tecnicamente e finanziariamente idonee. E’ previsto che il prefetto possa anche avvalersi delle strutture tecnico-operative del ministero della Difesa, sulla base di apposita convenzione.

Infine, è istituita la banca dati degli abusi edilizi, presso il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, da realizzare entro 180 giorni dall’entrata in vigore della legge. Le risorse a disposizione per la banca dati sono pari a 3 miliardi nel 2017, contro i 5 miliardi precedentemente previsti.

Secondo la Corte di Cassazione (sentenza n. 24852del 2015) sono validi i contratti di compravendita immobiliare nel caso in cui le irregolarità edilizie cioè gli abusi, rilevate sull’immobile non superino il 2% delle misure progettuali, ovvero in caso di parziale difformità dal permesso di costruire, o se interviene la sanatoria con condono edilizio prima della conclusione del contratto.

La Cassazione si è pronunciata su una richiesta di nullità del preliminare di vendita motivato dal fatto che la società di costruzione, successivamente alla stipula, aveva apportato all’immobile modifiche interne non autorizzate, che però non ne modificavano la volumetria.

I giudici hanno respinto la richiesta dell’acquirente, giudicando valido il contratto e chiarendo che devono essere considerati nulli solo gli atti che non contengono gli estremi del permesso di costruire o quelli della domanda di sanatoria edilizia se sono superati i limiti di legge per le irregolarità commesse.

La sentenza ricorda infatti che a definire il limite del 2% per le irregolarità edilizie, nel caso in cui si parli di parziale difformità dal permesso di costruire, è lo stesso Testo unico dell’edilizia, facendo riferimento a scostamenti rispetto a:

• altezze,
• volumetrie,
• superfici coperte dichiarate nel progetto.

Se le opere realizzate senza titolo abilitativo non superano questi limiti, il preliminare di vendita è valido e si può procedere alla stipula del contratto definitivo. Diversamente, il preliminare deve essere considerato nullo e per poter concludere la compravendita è necessario ottenere il condono degli abusi edilizi commessi.